Razlika između posjeda i vlasništva
Nekretnina bez obzira na nivo svijesti o značaju imovine nije nepoznat pojam,nego je naprotiv,u širokoj upotrebi.Međutim,posjed i vlasništvo su dva pojma koji često bivaju poistovjećeni,što je greška.
Pravo vlasništvo je stvarno pravo na odrđenu stvar,koje ovlašćuje svoga nositelja da s tom stvari i koristimo od nje čini što ga volja,te da svakog drugog isključi,ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima.Dakle,riječ je prije svega o pravu i to o najopsežnijem i najjačem pravu unutar bilo kojeg pravnog sistema,kojeg karakterizira složenost(jer uključuje raspolaganje,korištenje,upotrebu,plodouživanje…).Zakon o zemljišnim knjigama FBiH član 6.kaže:“U zemljišnu knjigu se upisuju sve nekretnine(obaveza knjiženja) i član 8.:“Upis prava na nekretninama kao i upis svih promjena koje se tiču podataka u zemljišnoj knjigi je obavezan.“Vlasništvo se dokazuje VLASNIČKIM LISTOM.Zakon o stvarnim pravima FBiH,član 126.stav 2,za uznemiravanje vlasništva kaže:“Pravo na povrat sstvari i na prestanak uznemiravanja ne zastarjevaju“.Što znači da vlasnik uvijek ima pravo da pokrene postupak za povrat stvari u svoj posjed.Vlasnik da bi ostvario svoje pravo na povrat stvari mora dokazati da je stvar njegovo vlasništvo(zemljišna knjiga) i da se stvar nalazi u tuženikovom posjedu.Važno je istaći da se sve nekretnine upisuju u zemljišnu knjigu.Osim toga u zemljišne knjige se upisuju sljedeća prava:suvlasništvo i zajedničko vlasništvo;hipoteka i zemljišni dug;sudsko založno pravo,nadzaložno pravo;pravo dugoročnog najma i zakupa;pravo preče kupovine i pravo otkupa;stvarne služnosti;plodouživanje;stvarni tereti;prava korištenja.Svi upisi prava vlasništva s izuzetkom prava vlasništva vrše se u zemljišnoknjižni pdložak zemljišta koje se opterećuje.
Postavlja se pitanje kako steći pravo vlasništva?
Jedan od načina stjecanja prava vlasništva je kupovinom nekretnine.Potpisivanjem kupoprodajnog ugovora ne stječe se,automatizmom,pravo vlasništva nad nekretninom.Potrebno je upisati svoje pravo u zemljišne knjige.Stoga je potrebno da nakon svake kupovine nekretnine podnesete zahtjev za upis u zemljišne knjige.Zahtjev se podnosi zemljišnoknjižnom uredu Općinskog suda na čijem se području nalazi nekretnina koja je predmet ugovora.Ujedno treba sa ispravom(kupoprodajni ugovor,odluka nadležnog organa)otići kod notara…Notar je dužan da zaštiti neikusne i nevješte stranke,kao i uopće da pouči stranke o pravnim posljedicama poslova koje poduzimaju.Notar u ovome postupku nastupa kao nezavisno treće lice sa zadatkom da podjednako zaštiti interese obiju stranaka.Slijedeći korak je podnošenje zahtjeva za upis vlasništva u zemljišnu knjigu.Uz zahtjev za upis i promjenu prava na nekretninama je neophodno priložiti:
Posjedovni list i kopiju plana(ove dokumente možete dobiti u katastru,ne smiju biti stariji od 6 mjeseci i moraju biti u originalu),
Pravni osnov(ugovor,rješenje nadležnog organa ili druga isprava kojom se dokazuje pravo vlasništva na nekretninama-original ili ovjerena kopija)
Rješenje o upotrebi objekta ili uvjerenje da je objekat sagrađen prije 1976.g.-ukoliko je on uplanjen(ova dokumenta možete dobiti u urbanizmu-original ili ovjerena kopija).
Uvjerenje da zemljište služi za redovnu upotrebu objekta-ukoliko se radi o izgrađenom gradskom građevinskom zemljištu(ovo uvjerenje se može dobiti u urbanizmu)
Rješenje porezne uprave o razrezu poreza na promet nekretnine
Za pravna lica:Rješenje registarskog suda-original ili ovjerena kopija
Dokaz o uplati takse(svaki sud utvrđuje svoju tarifu)
Upis u zemljišnu knjigu dozvoljen je samo uz saglasnost lica koje je u vrijeme podnišenja zahtjeva upisano u zemljišnu knjigu kao nosilac prava vlasništva ili nekog drugog stvarnog prava koje se prenosi.Samim tim ovo odobrenje mora biti sastavni dio dokazne dokumentacije,bilo da je saglasnost dio ugovora ili se u zakonom propisanoj formi naknadno dostavlja.
„Upisom u zemljišnu knjigu u odnosu na stvarna prava na nekretninama ostvaruje se jedno od osnovnih načela stvarno-pravnog uređenja-načelo publiciteta.“U zemljišnoj knjizi se publikuje sve što je bitno za određene nekretnine i one o tome pružaju vanjsku sliku.Njihova sadržina je dostupna svakome.Da bi ispoštovali načelo publiciteta potrebno je uknjižbu objaviti u Službenim novinama i dnevnim glasilima.Nakon isteka zakonski propisanog roka nekretnina se upisuje u zemljišne knjige.
Zemljišnoknjižni uložak ili ZK izvadak sadrži podatke o nekretnini koji su podijeljeni u tri dijela:
List A koji predstavlja popisni list.U ovom listu se unose podaci o zemljišno-knjižnom tijelu kao npr.kuća,dvorište,vrt,oranica,gradilište itd.koji se označi brojem zemljišnoknjižne čestice po numeraciji zemljišnika.Često se navodi površina čestice,ali nije pravilo.
List B koji predstavlja vlasnički list.U ovom listu se navode podaci o vlasniku,odnosno vlasnicima.
List C koji predstavlja teretni list.U ovom listu se upisuje tereti(ako ih ima) kao npr. Hipoteka prema banci,teret na otkup stana,pravo služnosti prema nekoj drugoj čestici i dr.
Posjed je faktička vlast ned stvari koju štiti zakon,što znači da postoji fizički odnos čovjeka i same stvari.Posjed se upisuje u katastar,koji izdaje posjedovni list.Primjera radi,kad otac sinu ostavi nekretninu koja nije upisana u zemljišnu knjigu,sin je u ovom slučaju posjednik,odnosno korisnik nekretnine,ali nije vlasnik.Rok za zaštitu posjeda relativno je kratak-pravo na zaštitu posjeda prestaje protekom roka od 30 dana od dana kad je smetani saznao za čin smetanja i počinitelja,a najkasnije godinu dana od dana nastalog smetanja.Pravo na zaštitu posjeda ostvaruje se na posebnom postupku pred sudom(postupak zbog smetanja posjeda)ili putem samopomoći.
Razlika između POSJEDA i VLASNIŠTVA očituje se dakle,u činjenici što je posjed pretpostavka pojedinih stvarnih prava,dok je vlasništvo jedno od stvarnih prava.Posjed se upisuje u katastar,a pravo vlasništva u zemljišne knjige(gruntovnicu).Vlasnik može prodavati,nasljeđivati,darovati,dizati hipotekarni kredit,dok posjednik ne može,odnosno ne bi trebalo da može u uređenom pravnom sistemu.Vlasnik je ujedno i posjednik,dok posjednik nije i vlasnik.
Za siguran pravni promet nužno je da se svaki pravni posao sklopi samo prema podacima koji se o nekretnini i vlasniku vode u zemljišnoj knjizi.Svi oni koji drugačije postupe imaju ogromne probleme i često ne mogu kupljenu nekretninu da koriste kao vlasnici,a dali su novac da bi to bili.Dakle,bez upisa u gruntovnicu nema raspolaganja imovinom,nema prodaje niti darovanja nekretnina.Zakon predviđa upis u zemljišnu knjigu kao modus stjecanja,promjene ili prestanka tih prava.
Pitanje koje se često postavlja jeste sklapanje ugovora o kupovini zemljišta na temelju posjedovnog vlasništva.Može li se takav ugovor provesti u zemljišnoj knjizi odnosno gruntovnici?
Zakon je,naravno,precizirao i takve slučajeve.Naime,takav je ugovor moguće provesti kroz zemljišnu knjigu samo ukoliko se podaci iz ugovora u potpunosti slažu sa podacima iz ugovora u potpunosti slažu sa podacima koji se o nekretnini i vlasniku(prodavcu) vode u zemljišnoj knjizi.No,vrlo je čest slučaj da se npr.nekretnina kupuje prema stanju katastra zemljišta(posjedovnom listu) ili prema nekim ranije sastavljenim javnim ili privatnim ispravama(kupoprodajnim ugovorima,rješenjima o naslijeđivanju i sl),a nakon toga se kupoprodajni ugovor ne može provesti u zemljišnoj knjizi…
Autor:Merima Hafizović-Preporod(Prilog)